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| 상업용 부동산발 위기 온다? |
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| [ 사무실풍경 2010-05-31 ] |
상업용 부동산발 위기 온다?
공실률 상승하고 있지만 크게 우려할 상황 아냐
조인스랜드-박일한 기자 입력 : 2010/05/07 08:47 수정 : 2010/05/17 17:15
원본출처-http://cbs.joinsland.com/consult/only/Read.asp?pno=85195&part=U05
최근 상가나 사무동 등 ‘상업용 부동산’ 공실률이 높아져 사업성이 악화되고 있는 가운데 상업용 부동산 전체 대출금의 70%이상이 1년 안에 만기가 돌아오는 것으로 나타나 위기감이 증폭되고 있다.
상업용 부동산 경기가 악화되면서 대출 연체가 늘어나 금융권 부실로 이어지면서 자칫 상업용 부동산발 경기 위기로 발전될 수 있다는 우려까지 나오고 있다.
상황은 얼마나 심각할까. 전문가들은 경기회복이 본격화하지 않는 이상 상업용 부동산 침체도 심각해질 우려는 있다고 보고 있다. 다만 아직까진 크게 우려할만한 수준은 아니라는 입장이 대부분이다.
공실률이 상승하고 있기는 하지만 심각한 상황은 아니고 대출 만기가 대부분 1년 안에 돌아오는 것도 맞지만 새로운 현상은 아니라는 것이다. 은행권은 상업용 부동산 대출을 할 때 단기로 운영하는 것을 원칙으로 해왔다. 상업용 부동산발 위기론은 정말 기우일까?
◆상업용 부동산 위기 심각한가= 상업용 부동산 경기가 좋지 않은 것은 사실이다. 국토해양부에 따르면 지난 3월31일 기준 전국 오피스 공실률은 9.4%다. 매장용빌딩 공실률은 10.4%나 된다.
전국 오피스 공실률의 경우 지난 2008년7월1일 5.3%에서 줄곧 상승하고 있다. 서울지역 오피스의 빈공간은 더욱 빨리 늘어나고 있다. 2008년 6월말 기준 3.1%였으나 배 이상 높아져 현재 7.6%까지 올라갔다.
신영에셋 홍순만 이사는 “2008년 말 글로벌 금융위기 이후 경기회복 기미가 아직 뚜렷하지 않아 오피스빌딩은 물론 상가 공실률이 계속 오르고 있다”며 “도심에선 10%이상 공간이 비어 있는 빌딩이 많다”고 분위기를 전했다.
문제는 오피스 공급이 올해 크게 늘어나 공실률이 더 높아질 가능성이 크다는 것이다. 중구의 정동빌딩, 서초구의 삼성동3빌딩 등 대형 오피스가 잇따라 새로 공급되면서 서울 도심권과 강남지역 공실률이 상승해 수익성 하락이 불가피한 상황이다.
공실률이 높아지고 있긴 하지만 다른 지표들은 상업용 부동산 위기론을 무색하고 하고 있다.
먼저 임대료는 오히려 오르고 있다. 올 3월말 기준 1㎡당 오피스 임대료는 1만5400원, 매장용 빌딩은 4만1200원 수준으로 모두 1년 전보다 1~2% 정도 소폭 늘었다.
상업용 부동산이 경매로 넘어가는 사례도 특별히 늘어나진 않고 있다.
디지털태인에 따르면 지난 3월 경매에 나온 근린상가는 5190건으로 전달에 비해 12% 늘었다. 하지만 이는 지난해 월평균 경매건수인 5643건에 비하면 높은 수준은 아니다. 업무용 시설은 544건으로 오히려 전달보다 4% 감소했다.
경매에 넘어갈 정도로 위험에 빠진 상업용 부동산이 늘어나고 있진 않다는 이야기다. 지지옥션 강은 팀장은 “상업용 빌딩이 공실률 상승으로 어렵다고 하지만 경매시장에선 오히려 매물이 줄면서 낙찰가율은 오르는 등 인기가 높아지고 있다”고 말했다.
지지옥션에 따르면 지난 4월 수도권 상업시설 경매 낙찰가율은 60.6%로 전달(55.5%) 대비 5.1%포인트 올랐다. 이중 서울 지역 낙찰가율은 72.3%로 전월대비 15.2%포인트나 상승했다.
최근 3개월간 부동산에 투자한 자금에 대한 수익률인 투자수익률도 오히려 상승하고 있다. 국토부 자료에 따르면 지난 3월 서울과 6개 광역시에 위치한 오피스 빌딩 500동과 매장용 빌딩 1000동의 1분기 투자수익률은 지난해 4분기에 비해 각각 0.74%, 0.43% 증가했다.
지역별로 서울의 경우 오피스빌딩의 투자수익률이 3.01%로 가장 높고, 부산 1.62%, 대구와 인천이 모두 1.2%였다. 매장용 빌딩의 투자수익률은 서울이 2.79%, 인천 1.94%, 대구가 1.76% 등의 순으로 높았다. 부동산 투자수익률이 2분기 연속으로 상승한 것은 정부의 저금리 정책과 기관 투자자와 부동산 펀드 등의 투자수요가 늘어난데 다른 것이다.
국민은행 박합수 부동산팀장은 “정부 정책, 경기회복 추이, 풍부한 유동자금 등으로 최근 상업용 부동산은 위기요인보다는 기회요인이 더 많다”며 “다만 지역별, 상품별로 양극화가 심화될 가능성이 크다”고 내다봤다.
◆전체 대출의 72% 만기, 위험한가?= 한국은행은 최근 금융안정보고서를 통해 금융권의 상업용 부동산 전체 대출액 204조4000억원 가운데 72.2%인 150조원은 1년 내 만기가 돌아온다고 밝혔다. 대부분 장기로 운용하는 주택담보대출에 비해 상당히 단기화 돼 있어 위기가 심화될 수 있다는 것이다. 한국은행은 하지만 이에 대해 특별히 위기라고 볼 수 없다고 분석하고 있다.
한국은행 금융안정분석국 최장우 과장 “상업용 부동산 대출이 단기화 돼 1년 안에 60~70% 만기인 것은 그 자체로 위기라고 볼 수 없다”며 “은행들은 지금까지도 상업용 부동산 대출을 1~2년 단위로 운용해 왔고 차주에 결격사유 없으면 자동으로 만기 연장이 이뤄진다”고 말했다.
씨티금융판매서비스 조성곤 사장은 “상업용 부동산은 기업대출처럼 1~2년을 단위로 대출 계약을 하는 경우가 대부분”이라면서 “매년 60%정도 만기가 돌아오고 있지만 연체율도 낮고 잘 운용되고 있어 대부분 연장 된다”고 말했다.
실제로 상업용 부동산 대출 운용 실적은 상당히 양호한 것으로 조사되고 있다. 한국은행에 따르면 2009년 말 기준 상업용부동산 담보대출 연체율 1.0%에 불과하다. 국내 상업용 부동산 담보대출의 담보인정비율(LTV)도 평균 50% 이하로 낮게 설정돼 있다.
신한은행 관계자는 “상업용 부동산 대출이 공실률 상승 추이만으로 아직 위험하다고 보긴 어렵다”며 “다만 경기회복이 늦어지면 앞으로 공실률이 더욱 높아지고 수익률이 떨어지는 등 위험한 상황이 올 수도 있으므로 금리 인상 시기를 늦추는 등 조심해야 한다”고 말했다.
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